Performances
énergie
Coût & consommations
Puissance de chauffage
La chaudière biomasse (pellets), de marque HARGASSNER qui alimente l’ensemble du site représente une puissance de seulement 70 kW chaud, soit 35W/m², équivalent à la puissance minimale à installer pour l’alimentation d’un bâtiment neuf correctement isolé (l’équivalent de 3,5 kW pour un pavillon de 100m²).
Cela sans avoir isolé les murs, montrant que la conservation de la forte inertie envisagée pour assurer le confort d’été sans aucun système de rafraîchissement mécanique, permet également de garantir le confort hivernal tout en maitrisant parfaitement les consommations et les puissances à installer.
Consommations énergétiques
Le bâtiment d’origine pouvait être considéré comme ce que l’on appelle vulgairement « une passoire énergétique » avec 495 kWhEP/m².an.
L’analyse des consommations de 2022, telle que fournie lors de la Labellisation BDO, montre que la consommation de la totalité du projet restructuré atteint 81,18 kWhEP/m².an hors production photovoltaïque et -6,93 kWhEP/m².an avec une production de 200 m² de panneaux photovoltaïques (100 m² installé en première phase sur le carport de protection des véhicules dans la cour arrière + 100 m² à installer sur la toiture du bâtiment adjacent de la salle de sport).
Avec une surface très réduite de panneaux photovoltaïques (ratio de 1/10éme soit moins d’1 m² de panneaux pour 10m² de surface SPL) le projet sait atteindre l’Energie Positive toute l’année, même sans avoir isolé les murs à très forte inertie. Le Bâtiment est BEPOS niveau E4.
Dépenses énergétiques
Dès la mise en service de la première phase des locaux en 2016, il est apparu la très bonne maîtrise des coûts d’exploitation en cohérence avec les faibles consommations d’énergie et d’eau, ainsi que les capacités de mise en autonomie énergétique du site grâce aux batteries de stockage. Même si pour des raisons de sécurisation des locataires institutionnels (CNFPT et Banque de France), il était indispensable d’avoir un bâtiment raccordé réseau, le but était d’envisager la souscription la plus faible possible en puissance, et diminuer de même les coûts récurrents d’abonnement. Avec un abonnement de seulement 12 kVA, le site assure sans problème son autonomie, sachant que les pointes d’appel de puissance dépassent rarement les 6kW, avec un talon de fonctionnement régulier en pleine charge de seulement 2 kW. L’index à 12 kW sert essentiellement à absorber les besoins des bornes de charges des véhicules électriques, et devra certainement être augmenté rapidement, compte tenu du développement de ces derniers sur le site.
La dépense énergétique totale lors de la mise en service en 2016 de la Phase 1 pour 1 158 m² s’est établie à environ = 7 500 € HT/an (comprenant 4 756 € HT/an de chauffage, 2 015 € HT/an d’électricité, et 729 € HT/an d’abonnement). La structure de production PV du site, fournissant les week-ends et en été plus d’énergie que le bâtiment n’en nécessite, et le stockage se trouvant complètement chargé, il a été renvoyé annuellement pour l’équivalent de 2 126 € HT/an d’énergie au réseau. Le coût total d’exploitation de la 1ère phase a donc représenté 5 374 € HT/an soit un ratio très faible de 4,63 € HT/an.m²
Dès la mise en service de la phase 2 en 2020/2021, le total des dépenses énergétiques des 2 phases pour 2 020 m² a progressé à 10 711 € TTC avec toujours seulement 100 m² de panneaux photovoltaïques.
À la suite de l’explosion des coûts des énergies (bois et électricité), le montant total in fine, y compris avec les dépenses d’abonnement et de consommations d’eau du site a atteint en 2023, le montant de 21 692 € TTC, duquel il faut déduire la proportion de réinjection sur le réseau pour environ 3 050 € TTC. Cela représente une dépense totale toutes énergies confondues + eau + abonnement de 18 650 € soit un ratio de 9,32 €/m². Même si ce ratio reste très performant, cela montre l’incidence sur 2 années de l’inflation des coûts énergétiques
À titre de comparaison :
• Si le même bâtiment avait été construit à ces mêmes dates en neuf en RT 2012 et chauffé au gaz, ses mêmes dépenses énergétiques et eau en 2023 seraient de 42 300 € TTC, soit 21,15 €/m² (x 2,26).
• Si le bâtiment antérieur avait été utilisé en l’état sans aucune restructuration (en valeurs actualisées), ses mêmes dépenses énergétiques et eau en 2023 seraient de 108 600 € TTC, soit 54,3 €/m² (x 5,82).
coût d’investissement
Le cout d’investissement du projet reste très mesuré à 2 330 k€ pour 2 000 m² SPL, soit 1 165 € HT/m² SPL restructuré.
Cela grâce à un travail de partenariat étroit entre le maître d‘ouvrage et l’architecte, pour que chaque élément architectural possède également le plus possible une fonction technique, afin d’assurer une mutualisation optimale des coûts.
Pour exemple, dans la chapelle transformée en plateau de bureaux, il n’y a pas une seule gaine apparente dans ce volume particulièrement magique. C’est le meuble de rangement occupant toute la longueur du plateau, qui intègre le soufflage et la reprise d’air de la CTA double flux, de manière simple, en se servant de la forme des arches des voutes gothiques, pour canaliser l’air vers les façades et en assurer la reprise en partie basse par un joint creux en pied du meuble. Un même élément assure la fonction de meuble de rangement, de soufflage et de reprise d’air et intègre les luminaires à LED pour l’éclairage du plateau de bureaux.
Temps de retour
Si l’on regarde le temps de retour sur investissement (TRI), en considérant un coût maximal de surinvestissement pour accéder à l’Energie Positive, au Bas Carbone, et à l’Autonomie énergétique (ainsi que le travail sur le courant continu), d’environ 200 k€ (pénalisé par des coûts très élevés lors de l’achat en 2015 des batteries de stockage et du Photovoltaïque), on note un TRI de :
• 8,5 ans sur la base des gains de consommation, comparé au bâtiment neuf chauffé au gaz,
• 2,2 ans comparé au bâtiment utilisé en l’état,
Cela montre à l’évidence l’intérêt d’engager une restructuration complète et performante d’un bâtiment patrimonial de ce type, plutôt que de distiller une restructuration par petits bouts au fil de l’eau ?
Les dépenses en détails
chiffres clés
Puissance installée
- Chauffage : chaudière à pellet de 70 kW pour 2 000 m² soit seulement 35 W/m²
- Electricité : compteur calibré à 12 KVA pour des pointes d’appel très rarement au-delà de 6 kW (maxi 8.2 kW), et un talon de nuit à 2 kW
- Rafraîchissement : sans objet, l’inertie très lourde du bâtiment permet le maintien du confort estival sans rafraîchissement (27,4°C pour 40°C extérieur)
Consommations énergétiques
- Consommation initiale : 495 kWhEP/m².an (épave énergétique dans l’appellation commune)
- Consommation finale hors production PV : 81,18 kWhEP/m².an sans avoir isolé les murs
- Consommation finale avec production PV (200 m²) : – 6,93 kWhEP/m².an (avec seulement 100 m² de PV = 14,64 kWhEP/m².an)
- Couverture par la production PV : 143,1 % avec 200 m² (et 71,55 % avec seulement 100 m²)
- Autoconsommation : 103.98 % avec 200 m² (et 52 % avec seulement 100 m²)
Dépenses énergétiques tout confondu (chauffage + électricité + eau + abonnements)
- Phase 1 en 2016 : 7 500 € TTC/an
- Phase 2 en 2020 : 10 711 € TTC/an
- Phase 2 en 2023 : par suite de l’inflation des prix 21 692 € TTC/an – réinjection réseau de 3 050 € = 18 650 € TTC/an soit 9,32 € TTC/m².an
Comparatif dépenses énergétiques 2023 avec autres versions (dépenses actualisées) :
- Si construit en neuf à même date sous RT 2012, chauffé au gaz = 42 300 € TTC, soit 21,15 €/m².an
- Si utilisé en l’état précédent = 108 600 € TTC, soit 54.3 €/m².an
Cout d’investissement
- 2 330 k€ pour 2 000 m² SPL soit 1 165 €/m²
Temps de retour sur investissement (sur la base d’une plus-value maximale pour le BEPOS, Bas Carbone, Stockage et courant continu de 200 k€)
- Si construit en neuf à même date sous RT 2012, chauffé au gaz : TRI = 8,5 ans
- Si utilisé en l’état précédent : TRI = 2,2 ans
Niveau de performance
Energie Positive avec seulement 200 m² PV
Consommations énergétiques brutes = 81,18 kWhEP/m².an
Consommations énergétiques avec PV= – 6,93 kWhEP/m².an
Couverture PV = 143,1 %
Autonomie énergétique = 103,98 %
Sans isoler les murs à très forte inertie
Comparatif labellisation
La réglementation concernant les bâtiments anciens restructurés reste encore peu efficiente pour prendre en compte les nombreuses spécificités de cette large catégorie, fort peu homogène. Entre un bâtiment de bureau des années 70 en structure métal et murs rideaux, un Lycée PAILLERON en béton préfabriqué, une maison en agglo non isolée des années 50, et un bâtiment patrimonial 18ème siècle, il semble difficile d’appliquer une règlementation unique et univoque. Cependant si l’on veut valoriser l’efficience d’une restructuration, on se tournera avec toutefois les mêmes réserves, vers les deux labellisations existantes et correspondant actuellement à la catégorie rénovation/restructuration : Labellisation BBC Effinergie Rénovation 2009 et Labellisation BBC Effinergie Patrimoine
Pour le Label BBC Effinergie Rénovation 2009, il est demandé de réaliser comme valeur de référence un calcul en RT Ex (Réglementation Thermique de l’Existant selon sa catégorie), puis de le comparer au niveau de performance du projet restructuré. Pour obtenir cette labellisation, le projet doit être inférieur de 40% en consommation comparé à la référence.
Pour le Label Effinergie Patrimoine, il est demandé de tendre vers le niveau de la labellisation BBC Effinergie Rénovation 2009, sans autre élément de valeur, le résultat restant donc appréciatif, et montrant s’il en est, que la complexité de cette catégorie n’a pas encore permis au législateur d’approcher des classifications distinctes, ni les valeurs à y associer.
Dans le cas du bâtiment PIERRE VERTE nous obtenons les résultats ci-après, comparés aux attentes de la labellisation BBC Effinergie Rénovation 2009, qui restent ici ambitieuses, dans le cas d’un bâtiment patrimonial, dont il a été fait le choix volontaire de ne pas isoler les murs. Cependant l’exercice est intéressant :
Nous avons pris ici en comparatif la partie la plus patrimoniale du bâtiment (corps central Phase 2), compte tenu des très fortes contraintes la caractérisant :
- Calcul de la référence en RT Ex = 117.36 kWh EP/m².an
- Calcul de la demande BBC Effinergie Rénovation 2009 = RT Ex – 40% = 70,42 kWh EP/m².an
- Calcul de la performance obtenu pour PIERRE VERTE = 71,08 kWh EP/m².an soit – 39.44 %
On note en première approche que le bâtiment arrive à très peu de différence près au niveau de cette labellisation, malgré la contrainte de la non-isolation des murs. Ce résultat est déjà très satisfaisant, mais appelle encore quelques remarques.
LA SURFACE SERVANT DE DIVISEUR
La labellisation BBC Effinergie Rénovation 2009, par sa date de création (2009), prend en compte pour le calcul du diviseur, la surface SHON (Surface Hors Œuvre Nette), qui n’est plus utilisée dans les calculs actuels et notamment celui du BEPOS qui nous a servi comme il se doit, à approcher la performance de notre projet ; ce Label intégrant comme l’ensemble des réglementations actuelle la SPL (Surface de Plancher). Cela présente une différence sensible, car dans notre cas le diviseur retenu est la surface de plancher, soit 946 m² pour la Phase 2, alors qu’en SHON il est de 1 145 m². De ce fait, le ratio que nous avons donné précédemment pour PIERRE VERTE, passe à 71,08 / 946 * 1 145 = 58,73 kWh EP/m².an soit – 58,73 %, ce qui permet au projet d’être nettement plus performant que la labellisation BBC Effinergie Rénovation 2009.
Le volume réel
Nous revenons pour l’exemple au cas initial avec la surface antérieure amenant le ratio de 71,08 kWh EP/m².an, mais cette fois nous approchons une autre problématique non prise en compte d’une manière générale dans les réglementations récentes comme antérieures : il s’agit du volume réel des bâtiments anciens, d’autant plus s’ils sont patrimoniaux. Dans le cas qui nous occupe d’un bâtiment 18ème, c’est une réelle interrogation. En effet, si les bâtiments de bureaux à restructurer, construits de l’après-guerre (dès 1950), à nos jours, enregistrent une hauteur sous plafond comprise entre 2,6 m et 3 m, avec une constance assez régulière à 2,8 m, un bâtiment patrimonial comme PIERRE VERTE dispose de plafond allant jusqu’à 5, 35 m ; nous permettant dans deux parties des locaux, de réaliser des mezzanines parfaitement habitables. De ce fait, la hauteur sous plafond, et donc le volume à traiter en termes de chauffage, est un paramètre très important et totalement passé sous silence dans les différentes réglementations, imposant par soucis d’unification, les mêmes ratios à tous.
Dans notre cas, et en tenant compte des espaces disposant de mezzanine comme évoqué précédemment, la hauteur moyenne de l’ensemble des espaces de cette deuxième phase, est de 3.36m, soit + 35%, comparé à une restructuration classique. De ce fait, le ratio initial sans encore prendre en compte la variation de surface, évolue de 71,08 à 53,69 EP/m².an soit – 54,25 %, ce qui permet au projet là encore et sur ce seul paramètre, d’être nettement plus performant que la labellisation BBC Effinergie Rénovation 2009.
Si nous cumulons justement à la fois l’incidence du volume, et celle de la surface, le ratio passe maintenant de 71,08 kWh EP/m².an à 44,36 kWh EP/m².an soit – 62,2 %, montrant à l’évidence le travail que le législateur va devoir entreprendre pour caractériser non pas la réglementation des bâtiments en restructuration, mais LES réglementations selon les différentes typologies réalisées dans l’histoire de l’évolution du bâti.
Usage des lieux
espaces locatifs
Si vous souhaitez nous rejoindre dans le plaisir d’habiter ce lieu, celui-ci dispose de sept espaces locatifs, pouvant pour la plupart se dissocier, ou se rejoindre, afin de former des surfaces locatives allant de 40 à 470 m². Pour vous faire une idée, vous pouvez nous contacter par mail, afin de visiter ces locaux aux coordonnées suivantes : contact@espace-pierre-verte.fr
